El extitular del Colegio de Corredores Inmobiliarios, Armando Pepe, explicó el crecimiento en el sector inmobiliario y aseguró que se viene un trimestre “promisorio” para el sector en todo el país: “Octubre, noviembre y diciembre van a ser muy buenos meses”. Por otro lado, criticó la decisión de Jorge Macri sobre modificar el código de edificación: “El código estaba bien, pero esta es la historia de nuestro país, cada gobierno que viene cambia lo que dice el anterior”, declaró en Modo Fontevecchia, por Net TV, Radio Perfil (AM 1190) y Radio Amadeus (FM 91.1).
Armando Pepe es empresario inmobiliario y extitular del Colegio de Corredores Inmobiliarios.
Alejandro Gomel: El Gobierno nacional eliminó la obligación de registrar los contratos de alquiler en la AFIP. ¿Cómo está el mercado inmobiliario? Sabemos que hay más ofertas a partir de la caída de la Ley de Alquileres. ¿Es más fácil alquilar ahora o los precios siguen muy arriba?
Ha habido un cambio total y rotundo en materia de alquileres que no se veía hace muchísimos años. El 29 de diciembre de 2023, que fue viernes, quedó efectivo el DNU en el que se derogaba la Ley de Alquileres y teníamos la libertad total para contratar. Ese viernes había 486 inmuebles en oferta en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires. El 2 de enero, que fue el primer día hábil de 2024, ya había una oferta de 2500 viviendas.
De esta forma, la cantidad de ofertas fue creciendo día a día hasta llegar a 18 mil. En la Ciudad está equilibrado en 16.500 porque se ha ido alquilando mucho. Esto favorece a muchos inquilinos. En el mes de enero no había un departamento de dos ambientes, en ningún barrio de la Ciudad de Buenos Aires, por menos de 500 mil pesos mensuales de alquiler. Hoy, se consigue un dos ambientes por menos de 300 mil, o si es muy caro en un gran edificio puede llegar a los 400 mil.
Esto le ha dado al propietario la tranquilidad de poner los inmuebles en alquiler porque puede pactar las condiciones que quiera con el inquilino y al inquilino le ha dado la posibilidad de elegir. El inquilino elige el estado del departamento, el costo de las expensas, y la distancia de los lugares que frecuenta, porque hoy la movilidad tiene un costo que afecta el bolsillo, entonces la gente suele buscar los lugares más cómodos posibles.
El Gobierno reglamentó los artículos de la Ley Bases sobre contratos de obra pública
Respecto a lo de la AFIP, ya no hay obligatoriedad de inscribir, ni por parte de los propietarios ni de los inquilinos, el contrato de locación vigente. Si algún propietario lo quiere hacer puede, porque tiene algunos beneficios impositivos si lo hace, pero existe la posibilidad de no hacerlo y pagar, como corresponde, bienes personales o ganancias a fin de año cuando haga su declaración jurada.
En el mercado inmobiliario venimos teniendo luces verdes. Tenemos el blanqueo que entró en vigencia, esto es muy bueno, porque hasta los 100 mil dólares la gente no paga nada, ni impuestos, ni intereses, nada. Este blanqueo se hace depositando los 100 mil dólares en la cuenta especial antes del 30 de septiembre y se puede retirar a partir del 1 de octubre. Por otro lado, tenemos los créditos, que están en funcionamiento de forma muy lenta, porque los bancos todavía no tienen totalmente aceptados los aparatos internos de crédito y los departamentos correspondientes de créditos hipotecarios.
Las tasas van a tender a bajar. Tenemos un último trimestre promisorio para el sector inmobiliario en todo el país. Octubre, noviembre y diciembre van a ser muy buenos meses. El aumento de precios se ve sobre la marcha, sabemos que eso lo fija la única ley de toda la vida, que es la ley de oferta y demanda.
Elizabeth Peger: ¿Qué condiciones tienen los nuevos contratos de alquiler?
Por lo general, se están haciendo contratos de 24 meses con ajustes cuatrimestrales y en pesos. Los índices que se usan son ICL, que es el Índice de Contrato de Locación que publica el Banco Central; IPC o, en algunas provincias, el índice de la Cámara de Construcción.
EP: ¿Eso es lo que ha permitido bajar los precios?
Sí, pero también se ha dado un hecho interesante: la posibilidad de negociar con el propietario le ha dado al inquilino un beneficio en los ajustes. Por ejemplo, yo estuve viendo con un propietario un departamento que alquiló en 300 mil pesos y que aplicando el índice después de cuatro meses, se le iba a 580 mil pesos al inquilino.
Entonces, vino el propietario y me preguntó qué podía hacer, yo le dije que ese departamento, si fuese un nuevo inquilino, no podía ser alquilado por mas de 300 mil pesos, así que el propietario hizo los números, consideró al inquilino y le bajó casi el 50% del ajuste, porque ningún propietario quiere quedarse sin inquilino. Está funcionando perfecto la negociación de partes.
Vence la cuarta cuota del impuesto inmobiliario bonaerense: ¿Hasta cuándo se puede pagar?
EP: ¿Se ha recuperado la compra y venta de inmuebles?
Los precios siguen estando muy bajos, las ventas se van recuperando lentamente. El último informe del Colegio de Escribanos de la Capital que se hizo en el mes de junio, dejó asentado que se hicieron 4240 escrituras, muy lejos de lo que hacíamos en el 2018, que estábamos en 7500 mensuales, pero lentamente se va recuperando.
Lo significativo es que en esas 4240 hubo solamente 115 escrituras con hipotecas, el crédito debe ir creciendo lentamente. Recordemos que en el 2017 el 23% de las operaciones que se hacían se hacían con créditos UVA, entonces deben recuperarse. Los valores de las propiedades siguen bajos en la Ciudad, lentamente se va a ir acomodando la cosa.
Algo que nos preocupa en la Ciudad de Buenos Aires es que Jorge Macri suspendió la presentación de planos para obras nuevas por 180 días porque va a modificar el código de edificación de la Ciudad, y eso crea un parate en un sector importante porque nadie va a comprar un terreno hoy para iniciar una obra si no se conoce el código. El código estaba bien, pero esta es la historia de nuestro país, cada gobierno que viene cambia lo que dice el anterior.
AG: ¿Sigue habiendo mucha vivienda ociosa en la Ciudad de Buenos Aires?
Cada vez hay menos, se ha alquilado mucho o se ha ido vendiendo. Lo que se vende suelen ser departamentos de uno a tres ambientes. Están comprando para alquilar, y no alquiler temporario, sino anual. Había muchos alquileres temporarios en la Ciudad, pero los pasaron a anuales.
Para que los números sirvan tienen que tener el 65% de ocupación durante todo el año, y eso es prácticamente imposible, entonces los alquileres temporarios se han pasado a alquileres anuales. A medida de que vayan bajando los índices, se van solucionando los problemas de la gente, los que aplicaron IPC han sido favorecidos porque la inflación viene en picada.
VFT
