En diciembre de 2024 y según datos del Centro de Estudios Scalabrini Ortíz (CESO) alquilar un monoambiente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) representó un 144% del Salario Mínimo, Vital y Móvil ($271.571) o lo que sería similar, quien percibió un salario mínimo no solo no pudo alquilar una vivienda en CABA, sino que tuvo comprometido todo su salario e incluso necesitó casi medio más, solo para poder pagar la renta. Sin pensar en comer u otros gastos.
Este jueves 26 de diciembre se oficializaron los valores del nuevo SMVyM, pero el deprimido ingreso estará lejos de mejorar la ecuación para el 2025.
La situación se ha venido complicando en los últimos años, y si bien este 2024 mejoró la oferta de propiedades en renta, los ingresos siguen por el piso para los trabajadores. Por caso, en 2019, año desde que el Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) hace estos relevamientos, se necesitaba algo así como el 50% del salario básico en Rosario y algo más del 80% en la Ciudad de Buenos Aires para alquilar. Los cambios posteriores, y el consecuente impacto de la Ley de Alquileres le fueron complicando la vida a los inquilinos. A lo que se sumó la brutal licuación del Salario Mínimo Vital y Móvil a lo largo de este año.
Esta situación pone en evidencia la creciente dificultad para acceder a la vivienda que tienen muchos argentinos y que continúa siendo una de las barreras más importantes para quienes no tienen casa propia.
¿Cómo impacta esto a los inquilinos? La fuerte suba en los precios de los alquileres, sumada a la incertidumbre económica y política, hace cada vez más difícil llegar a fin de mes sin que una gran parte del ingreso se destine al alquiler.
El último informe del CESO explica que, aunque en 2024 se observó una desaceleración en la suba de los precios, la falta de poder adquisitivo sigue afectando a muchas familias, haciendo que el acceso a una vivienda digna sea un reto aún mayor.
Una breve, pero descriptiva historia de la relación salario mínimo - alquiler
El análisis del CESO indica que, en 2019 el alquiler de un monoambiente en la ciudad de Rosario representaba en promedio un 46% del Salario Mínimo, Vital y Móvil (SMVyM), mientras que para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) el valor ascendía a 88%.
A partir de 2020, el panorama se transformó de manera abrupta con la irrupción de la pandemia de COVID-19 cuando la actividad inmobiliaria se desaceleró, y las dificultades de los inquilinos para cumplir con los pagos de alquileres sumadas a la caída generalizada de la actividad económica, marcaron un punto de inflexión.
En respuesta a eso, el gobierno nacional implementó medidas de emergencia como el congelamiento de alquileres y la prohibición de desalojos.
En paralelo, en junio de 2020 se sancionó la nueva Ley de Alquileres que, entre las disposiciones más relevantes, extendió la duración mínima de un contrato a tres años, limitó las actualizaciones a una por año y creó el Índice de Contratos de Locación (ICL), un indicador calculado y publicado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), que pasó a ser la referencia oficial para las actualizaciones de los alquileres.
A un año de la derogación de la ley de alquileres: ¿Cómo está el sector hoy?
Lejos de mejorar la situación, esta Ley generó una fuerte resistencia de los propietarios e intermediarios.
En 2021 comenzó a aplicarse oficialmente el ICL, y la insatisfacción de los locadores se reflejó en una contracción de la oferta de alquileres en pesos y un incremento de las ofertas en dólares, buscando de esta manera protegerse de la inflación y las devaluaciones del peso. Este fenómeno se agudizó en 2022, cuando la inflación se aceleró y las brechas entre el tipo de cambio oficial y los paralelos se ampliaron aún más.
Así, alquilar un monoambiente en Rosario pasó de representar en promedio un 51% del SMVyM y un 103% en CABA en 2021, a significar un 53% y 107% respectivamente en 2022.
El salario mínimo cayó 28% en un año y se ubica por debajo del nivel de 2001
Entre 2022 y 2023, la oferta inmobiliaria en pesos continuó retrayéndose. En ese contexto, alquilar un monoambiente en Rosario llegó a representar un 64% del SMVyM en diciembre de 2023, mientras que para CABA el valor ascendió al 160%.
El 2023 estuvo también marcado por una fuerte incertidumbre política, a la espera de cambios regulatorios a partir de 2024. Eso, más el temor por una devaluación, alimentaron la especulación sobre los alquileres y generaron un sobreajuste en los precios por parte de los propietarios.
En 2024, especialmente durante la segunda mitad del año, presentó aumentos en los alquileres menores al nivel general de precios, lo que para el CESO puede explicarse a partir de una multiplicidad de factores, entre ellos el freno presupuestario que se impuso con la caída de los ingresos reales, y la desregulación del mercado.
"Además, la apreciación cambiaria, que afectó negativamente al turismo, sumó (sobre todo en CABA) un nuevo fenómeno que también frenó los aumentos: una proporción de unidades que antes se destinaban a alquileres temporales para extranjeros, se pasó para vivienda permanente", señala el informe.
De todos modos, y pese a la desregulación del mercado, la suba de la oferta y los aumentos en los precios de los alquileres por debajo de la inflación, el peso de alquilar sobre el ingreso familiar siguió en aumento. Los datos del CESO muestran que, en diciembre de 2024, alquilar un monoambiente en Rosario representó un 74% del SMVyM, mientras que en CABA el ratio fue de 144%.
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