A tres años de su sanción, la Ley de Alquileres no rindió los frutos esperados. En un contexto de inflación creciente, la oferta merma al calor de la suba de los demás precios de una economía que se mueve a un ritmo de 108,8% interanual.
Por primera vez desde la vigencia de la normativa, las actualizaciones anuales por contrato alcanzaron el 100%. Es decir, un inquilino que pagaba $50.000 en junio de 2022 a partir del mes corriente empezará a abonar $100.000.
Sin embargo, expertos en la materia le indicaron a Perfil que la suba podría ser de hasta 30% más para aquellos a los que se les terminó el contrato por falta de renovación y se ven obligados a salir en búsqueda de una nueva propiedad para alquilar.
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“Estamos hablando de alrededor del 130%. Porque un propietario al que le quedó vacío el departamento, lo reevalúa y calcula ese porcentaje. Esto se debe a que cuando inicia un contrato de locación, tiene que esperar 12 meses para que se le vuelva a actualizar”, explicó el secretario general de Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Claudio Vodánovich.
En ese sentido, Vodánovich detalló los ítems a tener en cuenta al momento de pactar un alquiler: pagar el mes de adelanto, el depósito y un seguro de caución sobre el monto total del contrato. “Todo eso con una suba de 130%”, añadió.
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Por su parte, el presidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), Emilio Caracava Pazos, sostuvo que previo a la Ley de Alquileres actual “era el propietario de un inmueble que lo quería alquilar quien esperaba que aparezca el inquilino para su propiedad”.
“Hoy es al revés, son los posibles inquilinos los que esperan y buscan hasta que aparece algo, en un mercado de escasa oferta, que pueda cubrir sus necesidades”, juzgó el referente inmobiliario ante este medio.
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Los dos entrevistados coincidieron en que la falta de certidumbre en materia inflacionaria propició el derrumbe de la oferta de propiedades para alquilar en todo el país pero con especial énfasis en la ciudad de Buenos Aires.
“Hay momentos en los que prácticamente no hay oferta. Solo comprobar los portales de publicación, donde antes se publicaban entre 7.000 y 9.000 propiedades, hoy no se llegan a las 600, 500 o 200 con suerte. Y depende de la zona, puede no haber ninguna”, aseguró el representante de la CIA.
Bajo su perspectiva, la Ley de Alquileres “al revés de reducir los precios, lo que hizo fue aumentarlos y empeorar la situación fundamentalmente de los inquilinos”.
No obstante, el entrevistado consideró que también afecta a los propietarios al plantear que muchos de ellos optan por sacar sus inmuebles del mercado para ponerlos a la venta. ¿El objetivo? No perder capital con la licuación a la que está sometida el peso argentino con el proceso inflacionario.
En la misma línea opinó Caracava Pazos. A su juicio, la falta de oferta de viviendas para alquilar “es uno de los motivos de los valores iniciales que hoy se ven”.
Al mismo tiempo, el experto evaluó que el congelamiento de los alquileres durante 12 meses conforme a la reglamentación “es otro factor que contribuye a que los propietarios intenten compensar ese período sin ajuste de precios, a pesar de la marcada inflación, estableciendo un valor inicial más alto”.
Críticas al funcionamiento de la Ley de Alquileres
Las cámaras inmobiliarias cuestionaron sistemáticamente la Ley de Alquileres desde su promulgación a mediados de 2020. En efecto, mantuvieron varias reuniones con el ministro de Economía Sergio Massa para avanzar con una modificación en la reglamentación presente.
Massa hizo públicas sus críticas contra la normativa pero, hasta el momento, hubo pocos avances en la implementación de una nueva legislación. Con las elecciones en el horizonte cercano, todo indica que será el próximo gobierno el encargado de introducir cambios.
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“Hay prácticamente un consenso general de que la ley lamentablemente no funcionó. Lo imprevisible de sus condiciones, además de la rigidez que genera a los tratos y acuerdos entre partes, han generado el efecto contrario al esperado. Ambas partes manifiestan sentirse perjudicadas en distintos puntos de la ley”, apuntó Emilio Caracava Pazos.
Y sumó: “Un claro ejemplo es que antes quien firmaba un contrato de locación sabía lo que pagaría el primer y ultimo día de contrato. Hoy, quien firma un contrato no sabe lo que pagará a los 12 meses. Ese es el panorama de incertidumbre, con el que hoy se inicia una relación contractual de 3 años”.
La respuesta de los representantes de inquilinos
Gervasio Muñoz, cara visible de la organización Inquilinos Agrupados, toca una campana distinta. En primer lugar, determinó que las actualizaciones anuales de junios “son inciertas” ya que “no hay medición oficial del precio de los alquileres”.
“Por lo tanto, todo lo que se comunica tiene que ver con informes del mercado que plantean que hubo récord de aumentos y todo se lo adjudican a la ley, ignorando la inflación enorme que tenemos”, opinó.
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Desde su óptica, los inquilinos “se encuentran con un abuso enorme por parte del mercado y de un incumplimiento total de la ley de alquileres” que incluye “aumentos trimestrales, contratos cortos y condiciones completamente expulsivas e ilegales para el ingreso”.
“La oferta cae porque obviamente el mercado no construye para alquilar. La lógica se ha transformado en un mercado completamente especulativo que construye viviendas para dejarlas vacías, que dolariza los alquileres, que se pasa al turismo por la rentabilidad y para escaparse de la inflación. La situación es dramática”, alertó.
Por último, Muñoz defendió a rajatabla la jurisprudencia vigente y aseguró que su cumplimiento es “casi nulo”. “La ley no tiene puntos débiles. En realidad el punto débil es la falta de Estado para regular un mercado completamente impune que está por encima del propio Estado”, cerró.
MF / LM / ED
