El mercado inmobiliario de Córdoba atraviesa una situación crítica. Según Roque Lenti, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc), la actividad enfrenta altos costos de construcción en dólares, una capacidad de compra limitada y un contexto de incertidumbre económica que afecta la rentabilidad del sector.
“Sigue habiendo una fuerte preocupación en el sector por el aumento de los costos. Hoy estamos dentro de los costos más altos en dólares por metro cuadrado de la historia”, afirma Lenti. Actualmente, el costo de obra se encuentra en el orden de los 900-950 dólares por metro cuadrado, sin contar impuestos ni la estructura empresarial.
A esto se suma el incremento de los salarios en dólares, lo que impacta directamente en la ecuación de rentabilidad. “El producto de venta no ha aumentado en relación a esos costos, lo que hace que la actividad haya dejado de ser atractiva para muchos desarrollistas”, señala.
Desde la asunción de Javier Milei se generó una reconfiguración del mercado, con un aumento especulativo en los insumos de construcción. “El nuevo gobierno hizo que los costos del metro cuadrado aumentaran por encima de la media, con expectativas de una devaluación más fuerte de la que finalmente ocurrió”, explicó Lenti. Un ejemplo claro es el precio del acero, que llegó a costar más de US$ 1.500 la tonelada cuando su valor normal ronda los US$ 700-800. Esto, sumado al ‘congelamiento’ de la mercadería a valores especulativos, que ha paralizado parte del mercado.
Capacidad de compra limitada
El valor de las propiedades ha superado el poder adquisitivo de la mayoría de los compradores. “Hoy, un departamento de un dormitorio no cuesta US$ 70.000/US$ 80.000, sino US$ 120.000. ¿Quién convalida ese precio en el mercado?”, cuestiona Lenti. Para revertir esta situación, el crédito hipotecario se torna fundamental. “El mercado financiero debe reactivarse para que los compradores puedan acceder a la vivienda propia”, enfatiza.
A pesar del contexto adverso, el presidente de Ceduc destaca que Córdoba sigue siendo una de las plazas más competitivas del país. “El precio del mercado en Córdoba es el más bajo de Argentina, debido a la cantidad de actores en el sector”, sostiene.
Claves para la supervivencia
Ante este escenario, las empresas desarrollistas deben enfocarse en la eficiencia y la reducción de costos. “Las compañías ganarán dinero por su estructura ajustada y por evitar sobrecostos”, explica Lenti, quien también menciona la posibilidad de eliminar intermediarios en la compra de materiales de construcción como una estrategia para abaratar costos.
Tradicionalmente, el sector agropecuario ha sido un motor para la inversión inmobiliaria, pero su rentabilidad también se ha visto afectada, lo que impacta en la demanda de propiedades. En este contexto, Lenti destaca la buena relación con el gobierno municipal de Córdoba y el trabajo conjunto en un plan de ordenamiento territorial. “La idea es proponer estudios para definir dónde y cómo es posible realizar desarrollos que beneficien a la ciudad en su conjunto”, explica.
Consultado sobre si imaginaba este panorama tras la asunción de Milei a fines de 2023, el empresario analizó: “Quería un cambio, el país lo quería, pero no pensamos cuál iba a ser ese cambio. Si hubiera sabido qué es lo que iba a pasar, posiblemente me hubiera equivocado menos”.
Perspectivas 2025
De cara al próximo año, Lenti prevé una etapa de recalibración. “El 2025 será un año de oportunidades pero también desafiante. Recién después de las elecciones de medio término podríamos ver una tendencia positiva”, afirma.
Por último, resalta la necesidad de una reforma impositiva para aliviar la carga sobre el sector. “Los impuestos provinciales, como Ingresos Brutos y Sellos, sumados a la transferencia de inmuebles, impactan fuertemente en la rentabilidad. Es clave que la política entienda que, sin una reforma impositiva, la reactivación económica será muy difícil”, concluye.
