Según una investigación de la Universidad Nacional de Córdoba (UNC), el 40% de los cordobeses no podría comprar una vivienda en ninguna zona del Gran Córdoba debido al alto costo de los inmuebles y a que sus ingresos familiares no son suficientes para un crédito hipotecario.
Los investigadores analizaron ejemplos de valores inmobiliarios y los expandieron a toda el área metropolitana mediante algoritmos de aprendizaje automático, una rama de la inteligencia artificial.
El estudio fue financiado por el Observatorio Social y Cultural para el Desarrollo Sostenible, con el objetivo de monitorear estos y otros indicadores en el tiempo.
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El proyecto incluye investigadores de las facultades de Arquitectura, Urbanismo y Diseño; Ciencias Sociales; Filosofía y Humanidades; y Ciencias Exactas, Físicas y Naturales. La directora es Miriam Liborio y el codirector, Juan Pablo Carranza.
Como otro dato importante, el estudio también reveló que una familia necesitaría más de 197 salarios completos para comprar una vivienda o más de 37 para adquirir un terreno en el Gran Córdoba, si destinara todos sus ingresos a la cuota del crédito y no solo el 30%.
"Los resultados posibilitan reflexionar sobre la necesidad de un modelo de ciudad menos excluyente y más equitativo. Hay que promover acciones para la recuperación urbana, la densificación o renovación de áreas y promover alternativas de acceso al suelo desde programas de gestión pública, entre otras políticas", indicó Liborio.
Cómo se elaboró el indicador
Para calcular el valor de las viviendas y terrenos en Gran Córdoba, los investigadores tomaron muestras en varios puntos y usaron algoritmos de aprendizaje computacional para extrapolar los valores a todo el territorio, basándose en datos de marzo de 2024.
Las variables consideradas incluyen distancia a basurales, industrias, vías de acceso, asentamientos precarios, urbanizaciones cerradas, plazas, superficie edificada en un radio de 500 metros y estrato socioeconómico de la población.
Para calcular el Ingreso Total Familiar (ITF), se usaron datos de la Encuesta Permanente de Hogares, dividiendo la población en diez deciles según los ingresos.
Finalmente, estimaron la capacidad de cada decil para pagar un crédito hipotecario a 30 años con una tasa de interés anual del 2% en dólares, destinando solo el 30% del ITF a la inversión.
"Accesibilidad ficticia"
El estudio reveló que el 40% de la población más pobre (los cuatro primeros deciles) no puede adquirir viviendas en ninguna zona del Gran Córdoba, incluso si tuvieran acceso a un crédito hipotecario.
En cuanto al acceso a terrenos, el panorama parece más equitativo, ya que el 50% de la población con menores ingresos podría acceder al 77% del área estudiada. Sin embargo, este dato es engañoso, ya que los terrenos accesibles para los deciles más pobres suelen estar en zonas sin servicios básicos como agua y electricidad. "Es una accesibilidad ficticia", apunta Carranza.
Además, hay áreas que son inalcanzables incluso para la población más rica, como Nueva Córdoba, donde los terrenos están destinados exclusivamente a empresas desarrollistas.
El estudio también examinó el acceso a la vivienda a través del alquiler y encontró que solo el 10% de las viviendas en alquiler son accesibles para los sectores medios, mientras que más del 30% de las viviendas son asequibles únicamente para los deciles de ingresos más altos.
Quiénes pueden acceder a las viviendas
La problemática se agudiza al considerar el género del jefe de hogar, siendo más difícil para las mujeres acceder a una vivienda.
Los profesionales y empleados del sector público tienen mayores posibilidades de acceso a la vivienda, mientras que aquellos en la construcción, gastronomía y servicio doméstico enfrentan más dificultades.
En cuanto a la edad, el grupo de 35 a 39 años es el que presenta mejores condiciones para acceder a una vivienda.
