Inmuebles: cuánto cuesta un departamento desde el pozo en CABA y qué proyectos son aptos para el blanqueo

El mercado inmobiliario inició un período de recuperación impulsado por el blanqueo de capitales que está potenciando la venta de bienes raíces. Las propiedades desde el pozo se sumaron a esta iniciativa oficial de exteriorización cuya primera etapa el gobierno acaba de prorrogar hasta el 30 de octubre, y vale tener a mano cuáles son los precios por metro cuadrado en los distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires. Y si bien el promedio está en alrededor de u$s3700, ciertos barrios ofrecen propiedades a la venta desde el pozo en menos de la mitad de ese valor. 

Por caso, un informe sobre emprendimientos inmobiliarios en la Ciudad de Buenos Aires realizado por el portal de clasificados, Zonaprop relevó que, un departamento de dos ambientes y 50 m2 en pozo se ubica en los 132.864 dólares, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 vale 209.204 dólares.  

En tanto, el precio medio de las unidades en pozo es de 3.689 dólares por metro cuadrado. Los analistas del sector inmobiliario explican que, desde el cambio de tendencia, en noviembre de 2023, los precios aumentaron un 13,6% y se ubican un 12% por debajo del máximo alcanzado en agosto de 2018. 

Mercado inmobiliario en auge: “Se está vendiendo todo”

En cuanto a la diferencia con las unidades usadas, el estudio muestra que los departamentos en pozo están 27% por arriba de los usados (2.122 dólares/metro cuadrado) sin embargo, se mantienen 0,3% por debajo de los departamentos a estrenar (2.696 dólares/metro cuadrado). 

En relación a la oferta de unidades, el estudio señala que, la oferta de unidades en pozo se recupera después de dos años a la baja. 

En 2024, la oferta de emprendimientos acumula un aumento del 2,4%. En agosto subió un 5% luego de dos años de caída. 

Las unidades de hasta dos ambientes representan el 65% de la oferta total de unidades en pozo, cayendo 13 puntos porcentuales en relación a principios de 2022, cuando representaban el 72% de la oferta. El 35% restante se orienta a unidades de tres ambientes o más. 

Cuál es el precio del metro cuadrado desde el pozo en distintos barrios porteños

En relación al precio del metro cuadrado en los distintos barrios el estudio muestra los siguientes valores medios:

• Puerto Madero presenta la oferta más cara de la Ciudad de Buenos Aires, el precio medio es de 6.310 dólares/m2.
• Palermo en 3.624 dólares/m2
• San Telmo está en 3.604 dólares/m2.
• Villa Riachuelo es el barrio más accesible para la adquisición, con un promedio de 1.574 dólares/m2.
• Parque Avellaneda precios medios de 1.620 dólares/m2
• Vélez Sarsfield cuesta 1.706 dólares/m2.

En qué barrios porteños hay más oferta de proyectos inmobiliarios desde el pozo

En el ranking por barrios,

• Palermo lidera con la mayor participación de mercado, concentra el 20,6% de la oferta total de unidades en pozo.
• Monserrat, por el contrario, es la que menos oferta tiene, representa solo el 1,6%. 

Por el contrario, Villa Ortuzar es el barrio con mayor oferta de unidades en pozo, el 36,8% del total de avisos en venta corresponde a departamentos de pozo.

Agosto fue el mejor mes en lo que va del año en ventas de inmuebles en la provincia de Buenos Aires

Le siguen Núñez, con el 21,3%, y Colegiales con el 20,2%.

En el lado opuesto, Villa del Parque es el barrio con menos oferta en unidades de este tipo, los avisos de venta representan solo el 10,2%. 

Blanqueo: claves para comprar propiedades en pozo

El blanqueo está dirigido a residentes fiscales al 31 de diciembre de 2023 y permite exteriorizar bienes no declarados con beneficios fiscales. Para las obras que tienen hasta un 50% de avance la alícuota es 0, depositando el dinero hasta el 30 de septiembre y teniendo hasta el 30 de diciembre del 2025 para elegir en qué desarrollo, registrado en la AFIP, invertir.

“Las perspectivas sobre el blanqueo son muy buenas. Los desarrolladores que son miembros de la cámara están recibiendo una gran cantidad de consultas. Creemos que este blanqueo tendrá un impacto positivo en el sector a mediano plazo”, destacó Mali Vazquez, directora ejecutiva de CEDU.

Qué proyectos inmobiliarios son aptos para el blanqueo

Las obras con un avance de hasta el 50%, registradas en la AFIP (REPI) y con su código de Registro de Proyecto Inmobiliario (COPI) que permite identificar a cada proyecto informado.

La CEDU lanzó www.cedu.com.ar/blanqueo, una web sobre la temática que incluye información de casi 100 proyectos específicos inscriptos en AFIP de los miembros de la cámara.  En esta web se encuentran:

- Descripción, contacto y número de COPI de proyectos de miembros de la CEDU

- Plazos y Alícuotas correspondientes

- Leyes y Decretos del Boletín Oficial disponible para descargarlos

- Instructivos correspondientes (próximamente)

"En poco tiempo, desde la cámara gestionamos un sitio web específico sobre el blanqueo para visibilizar y poner en valor los proyectos de nuestros miembros. Lo desarrollamos de manera dinámica y ordenada, y comunicamos su lanzamiento de forma rápida y efectiva para que esta información útil estuviera rápidamente disponible", comentó la directora ejecutiva de CEDU.

Cuáles son los pasos para invertir en pozo

1)    Abrir la cuenta CERA en un banco argentino.  El trámite on line tarda 24 horas hábiles.

2)    Depositar el dinero en la cuenta CERA

3)  Transferir los fondos blanqueados en la cuenta CERA directamente a la cuenta del desarrollador, indicando el número de COPI del proyecto en el cual se desea invertir. Hay tiempo para aplicar los fondos hasta el 31 de diciembre de 2025.

Se efectiviza mediante:

•           Boleto de compraventa o similar/escritura

•           Aportes a fideicomisos

•           Cuotas partes de FCI

•           Certificados de participación

•           Títulos de deuda de fideicomisos financieros

Por ejemplo, en una inversión de 100.000 dólares en obra nueva se puede invertir sin pagar el Impuesto Especial de Regularización (IER) y desde que se hace el depósito. Debe mantenerse la inversión hasta el 31-12-2025 inclusive. Además, las inversiones pueden ser en forma directa (boleto) o indirecta (fideicomiso).

En el caso del blanqueo menor a 100.000 dólares en obra nueva, la única diferencia es que no hay obligación de mantener la inversión hasta el 31-12-2025 inclusive.

Quedan comprendidos en el régimen:

·         Proyectos inmobiliarios de inversión directa o indirecta: entendiéndose por tales las construcciones de edificios residenciales, no residenciales, rurales, loteo de predios, reformas, ampliaciones, instalaciones, mejoras y/o todo proyecto que, de acuerdo con los códigos de edificación o disposiciones semejantes, se encuentre sujeto a denuncia, autorización o aprobación por autoridad competente.

·         Vehículos de inversión o productos de inversión de proyectos inmobiliarios:  autorizados por CNV, comprendiendo a los fondos comunes de inversión y los fideicomisos financieros utilizados para el desarrollo inmobiliario, cuyo objeto se encuentre destinado al financiamiento, inversión y/o desarrollo de la actividad inmobiliaria.

·         Contratos de locación de obra o de similar naturaleza: de acuerdo a lo establecido por el artículo 1.251 del Código Civil y Comercial de la Nación, para los casos de las obras sobre inmueble propio con destino a fines industriales o productivos, considerándose incluidos aquellos que tengan como destino final los de “vivienda” o “comercial”.

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